北海道（札幌）での共同住宅の民泊はもう終わった？──「消防設備で数百万円」のウソとホント

なぜ「共同住宅の民泊は終わった」と言われるのか

そう言われる理由は、大きく3つあります。

① そもそもオーナーが民泊として貸さない

管理規約・近隣トラブル・イメージ問題。
この3点がそろって、
「民泊OKの共同住宅」そのものが減りました。

② 残っている物件は“実績ゼロ”が多い

今、市場に残っている物件は

• これまで民泊として使われたことがない
• 消防との協議履歴がない
• 管理会社も制度をよく知らない

というケースがほとんど。

そのため――

③「消防設備で数百万円かかる」と言われがち

不動産会社や工事業者から

「自動火災報知設備が必要ですね」
「誘導灯も追加です」
「全部で300万くらいです」

こんな話を聞いて、
そこで諦めてしまう人が続出しています。

でも、その消防設備費用…

本当に必要ですか？

実はここに、
大きな落とし穴があります。

消防設備は
「民泊をやる＝必ず高額になる」
わけではありません。

条件によっては――

追加工事がほぼ不要になるケース
数百万円が0円になるケース

も、実際に存在します。

その代表的な制度が
「小規模特定用途複合防火対象物」です。

小規模特定用途複合防火対象物とは？

少し難しい言葉ですが、
ポイントはシンプル。

● ざっくり言うと

「民泊を含む建物」でも
条件を満たせば

大規模な消防設備を入れなくていい

という扱いになる制度です。

よくある誤解

「みなし従属」とは全く別モノ

ここで多い勘違いがこれ。

「民泊って、みなし従属でしょ？」

これは違います。

• みなし従属規定 → 民泊には基本使えない
• 小規模特定用途複合防火対象物 → 条件次第で使える

つまり、
民泊は“みなし”では救われないけど、
別の制度で救われる可能性がある
ということです。

どんなときに使えるの？

代表的な判断ポイントは

• 民泊部分の床面積
• 建物全体の用途構成
• 宿泊人数
• 建物の階数・構造
• 既存の消防設備の内容

などがありますが、一番は面積。簡単に説明してしまえば建物の延べ面積の10％以内の用途変更ならば小規模特定用途複合防火対象物として扱える可能性があります。

もっと細かい規定がありますがここでは割愛します。（詳細はご相談ください）

「この建物は
小規模特定用途複合防火対象物として
扱えますね」

となれば、
屋内消火栓だったり誘導灯の追加が不要
になることもあります。

ただし…

制度は正直、めちゃくちゃ複雑

ここが最大のポイントです。

この制度、

• 条文を読んでもわかりにくい
• 市町村ごとに運用が違う（そもそも知らない場合がある）
• 消防署の判断もケースバイケース

という、
超・実務型の制度です。

そのため――

• 不動産会社や消防設備会社 → 詳しくない
• 消防署→ 安全側で「全部必要」と言う
• オーナー → 判断できない

という構図になりやすく、
結果として

「民泊＝消防で数百万円」

という話だけが一人歩きしてしまいます。

ここで差がつくのが「行政書士」

実務で本当に効くのは、

• 消防法
• 建築基準
• 住宅宿泊事業法
• 各自治体の運用

を横断して見られる専門家です。

特に、民泊に強い行政書士なら

1. 物件を見て
2. 制度を整理して
3. 消防と事前協議し
4. 「本当に必要な設備」だけを確定

という流れを組めます。

その結果――

300万円と言われた工事が
実際は0円だった

最低限の感知器追加だけで済んだ

こんなケースも、決して珍しくありません。

共同住宅の民泊は「終わった」のではない

もう一度言います。

共同住宅の民泊は
終わったのではありません。

終わったのは――

• 制度を調べない
• 言われたまま信じる
• 相談せずに諦める

そんな旧時代のやり方です。

これからの民泊は

「物件力」×「制度理解」×「専門家」

この3つをそろえた人だけが、
静かに、でも確実に成功していく時代。

まとめ

• 共同住宅の民泊はまだ可能
• 「消防設備で数百万円」は必ずしも正しくない
• 小規模特定用途複合防火対象物という特例で
  費用がゼロになる可能性もある
• ただし制度は超複雑
• 民泊に強い行政書士に相談することで、
  リスクもコストも一気に下げられる